《關(guān)于嚴(yán)控我市新建居住建筑物高度的建議》2020年6月經(jīng)市委統(tǒng)戰(zhàn)部《黨外人士建言》專報，被市領(lǐng)導(dǎo)批示。該建議由江岸區(qū)社員、時任華潤置地華中大區(qū)投資拓展高級經(jīng)理吳維澄根據(jù)工作實際并深入調(diào)研提出，經(jīng)社內(nèi)多位專業(yè)社員提出意見修改形成。建議批示后執(zhí)筆人第一時間收到相關(guān)部門反饋。同年12月28日市規(guī)劃局出臺《關(guān)于進一步加強武漢市居住用地建設(shè)強度管理的通知（征求意見稿），加強居住建筑容積率和高度管控。

關(guān)于嚴(yán)控我市新建居住建筑物高度的建議

    2020年4月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進一步加強城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》（以下簡稱“通知”）。提出“各地新建100米以上建筑應(yīng)充分論證、集中布局，嚴(yán)格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度，與城市規(guī)模、空間尺度相適宜，與消防救援能力相匹配。中小城市要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主”。
    武漢高度100米及以上的建筑物（以下簡稱“超高層建筑物”）較為集中，但與香港、上海、廣州、深圳這類經(jīng)濟發(fā)達城市相比明顯的區(qū)別是，武漢的超高層建筑物包含大量居住建筑物。武漢市民走在大街看到的可能不是藍天白云，而是“摩天住宅大樓”。
    早期武漢市“城中村”改造階段，為促進城市快速發(fā)展，同時又受制于市場利益的博弈，大量沒有經(jīng)過嚴(yán)格規(guī)劃論證的，項目容積率又較高（通常3.5以上）的居住土地向市場上供應(yīng)。后期又由于建筑工程規(guī)范的更新，提高了居住建筑物各類建設(shè)的要求（例如建筑物退距、間距），導(dǎo)致開發(fā)商為了將容積率做滿，在沒有嚴(yán)格的高度限制情況下，新建建筑物高度被不斷拔高。
    目前新規(guī)劃的居住項目，其建筑物高度上升趨勢明顯。如以中心城區(qū)為主的商住地塊，項目容積率往往3.5以上，新建建筑物規(guī)劃高度通常已達到150米；以遠城區(qū)為主的居住地塊，容積率為2.0-2.5，新建建筑物高度應(yīng)在60米以內(nèi)。但規(guī)劃建設(shè)方案往往是“極限高低配”，例如數(shù)十棟洋房（約24米）及幾棟超高層（約130米）住宅的“混搭”。
    究其原因：一是隨著中心城區(qū)改造進入尾聲，新老項目的儲備成本隨著項目征收難度提升而越來越高。在“房住不炒”的嚴(yán)格控制下，項目需通過容積率提高實現(xiàn)收支平衡。二是受宏觀市場經(jīng)濟下行和招商引資要求的影響，難以擺脫對土地財政依賴。各區(qū)政府希望通過規(guī)劃商務(wù)樓群，吸引產(chǎn)業(yè)、提升經(jīng)濟與稅收，但往往忽略了土地的“面粉價格”已臨近商服市場 “面包價格”的事實。因此項目規(guī)劃論證中，不得不加大住宅的規(guī)模，拔高居住建筑物高度，滿足項目收益平衡的同時也彌補單純商服用地的虧損。三是在控制的新建居住產(chǎn)品備案價中，類別墅、洋房、小高層等中低密度產(chǎn)品備案價明顯高于高層產(chǎn)品，而超高層產(chǎn)品與高層產(chǎn)品的備案價卻無區(qū)別。因此在成本、工期、工程技術(shù)難度可控的情況下，開發(fā)商必然會選擇“極限高低配”的項目形態(tài)，實現(xiàn)項目利潤最大化。
    “高密度高強度”的居住建設(shè)模式必然會犧牲城市的功能規(guī)劃、居住的生活品質(zhì)、空間的自然和諧。隨著時間推移，超高層建筑的物業(yè)管理、消防與安防、維修與改造等安全問題尤為困難，對城市的綜合管理帶來更大挑戰(zhàn)。這種狀況如不改變，將對社會經(jīng)濟、環(huán)境治安、城市風(fēng)貌等留下難以解決的窟窿。結(jié)合此次新冠肺炎疫情的爆發(fā)，有必要開展對居住超高層建筑的限制工作，同時反思存量下高密度居住環(huán)境的現(xiàn)狀，理性探討可行的管理方式，從而達到合理利用城市空間、改善城市居民生活環(huán)境的目標(biāo)。
    從長遠來看，城市的發(fā)展應(yīng)還原市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，注重城市規(guī)劃與建設(shè)的長短期結(jié)合，減少對土地財政的依賴，放棄短期土地經(jīng)濟的刺激，建議如下：
    一是引導(dǎo)城市功能規(guī)劃、土地評估價格向市場靠攏，減少土地資源過載。中心城區(qū)不應(yīng)因商服功能而出現(xiàn)居住超高層建筑物，同時也建議商住項目應(yīng)區(qū)分不同功能土地的供地價格，避免由于商服土地的成本壓力，而提升居住建筑的規(guī)模。
    二是嚴(yán)格評估新增、存量土地整理儲備項目的預(yù)計收益、規(guī)劃情況。城市更新應(yīng)以改善城市面貌為首要目的，不應(yīng)以平衡項目收益為由而犧牲城市環(huán)境品質(zhì)。這樣既違背初心，也將難題留給了未來。
    三是抓緊編制城市居住建筑物高度分布區(qū)域的專項規(guī)劃。按照城市整體風(fēng)貌形態(tài)編制，保障公眾利益，體現(xiàn)城市自然宜居、土地資源合理開發(fā)的理念。
    四是優(yōu)化建設(shè)工程規(guī)劃管理的技術(shù)規(guī)定。一方面明確新建居住建筑物各樓棟高度的浮動范圍，例如建筑高度分布程度可接受的 “標(biāo)準(zhǔn)差”，另一方面適度降低居住建筑的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，從而限制、減少居住超高層建筑物的規(guī)劃報建方案。
    五是合情、合理認定不同建筑高度居住產(chǎn)品備案價。嚴(yán)格落實“房住不炒”的政策要求，減少人為的“溢價空間”，迫使房地產(chǎn)開發(fā)商從居住環(huán)境入手開發(fā)項目，遏制 “極限高低配”的情況。